Auszug und beispielhafte Urteile

Der BGH hat festgestellt, daß die Kosten eines Privatgutachtens zu Ursache und Ausmaß von Mängeln als Mangelfolgeschäden zu betrachten sind mit dem Ergebnis, daß der Auftragnehmer auch verpflichtet ist, in dem Fall, daß der Gutachter Mängel feststellt, auch die Gutachterkosten zu bezahlen. Dieser Schadenersatzanspruch entsteht neben dem Nachbesserungsanspruch.
Eine Verzugslage des Auftragnehmers, also eine fruchtlos abgelaufene Frist zur
Nachbesserung ist zur Begründung dieses Zahlungsanspruches nicht zusätzlich erforderlich.
Voraussetzung ist lediglich, daß der Auftragnehmer den Mangel schuldhaft verursacht hat.
Stellt der Gutachter fest, daß keine Mängel vorliegen, so hat der Auftraggeber die Kosten alleine zu tragen.

Pressemitteilung vom 28.01.2016

Die denkmalschutzrechtliche Anordnung, das Dach des Saalbaus des ehemaligen Hotel-Restaurants Riviera in Berlin-Grünau mit einem Gerüst zu sichern, ist rechtswidrig. Das hat das Verwaltungsgericht Berlin entschieden.

Die Klägerin ist seit 2007 Eigentümerin des unter Denkmalschutz stehenden ehemaligen Hotel-Restaurants Riviera mit Saalbau in Berlin-Grünau. Das seit 1992 leer stehende Gebäude hat bis heute erhebliche Schäden erlitten. Unter anderem gefährdet ein undichtes Dach die denkmalgeschützte Stuckdecke. Nachdem die Klägerin in der Vergangenheit ihren Verpflichtungen zum Schutz des Denkmals nicht in ausreichendem Maße nachgekommen war, veranlasste die Denkmalschutzbehörde des Bezirks im Jahr 2013 eine erste Sicherungsanordnung. Mit einer zweiten Sicherungsanordnung wurde der Klägerin Ende 2014 aufgegeben, ein Stützgerüst zur Vermeidung eines zu befürchtenden Dacheinsturzes zu errichten. Für die von der Denkmalschutzbehörde veranlasste Aufstellung des Gerüstes sind Kosten von rund 112.000 Euro angefallen.

Mit ihrer Klage wandte sich die Klägerin gegen die Sicherungsverfügung. Die Stahlkonstruktion des Daches sei nicht einsturzgefährdet.

Die Klage hatte Erfolg. Die 13. Kammer des Verwaltungsgerichts hat die Anordnung der Sicherungsmaßnahme für das Dach aufgehoben. Der Beklagte habe zu Unrecht aufgrund einer bloßen Augenscheineinnahme auf die nicht mehr gegebene Tragfähigkeit des ganzen Daches geschlossen. Eine unmittelbare Einsturzgefahr habe nicht bestanden. Nach den zum damaligen Zeitpunkt vorliegenden Erkenntnissen hätte die Klägerin lediglich zur Einholung eines Gutachtens zur Klärung des Zustandes und der Tragfähigkeit des Daches verpflichtet werden dürfen.

Gegen das Urteil kann die Zulassung der Berufung beim Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg beantragt werden.

Urteil der 13. Kammer vom 28. Januar 2016 (VG 13 K 442.14)

Autor: Nils Flaßhoff - bethge | immobilienanwälte.steuerberater.notar., Hannover

 Das Verhalten eines von ihm beauftragten Maklers muss sich der Verkäufer zurechnen lassen, wenn der Makler typischerweise dem Verkäufer obliegende Aufgaben mit dessen Wissen und Wollen erfüllt, also sein Repräsentant ist. Dazu gehört auch die Pflicht zur Aufklärung über bestimmte Beschaffenheiten des Kaufgegenstands. In den meisten Kaufverträgen ist die Haftung für Mängel ausgeschlossen. Hiervon unberührt ist die Haftung wegen Vorsatz oder Arglist. Darunter ist auch der Fall zu verstehen, dass der Verkäufer für den Entschluss des Käufers wesentliche Umstände verschweigt oder falsch darstellt. Das gilt auch für Aufklärungspflichten in Bezug auf Vorschädigungen des Kaufgegenstands. Sind solche falschen Angaben in dem Exposé eines Maklers enthalten, kann sich der Verkäufer nicht auf einen vereinbarten Haftungsausschluss berufen. Er muss vielmehr für den Fehler des Maklers einstehen und sich dessen Verhalten zurechnen lassen.

Kommentar

Wesentliche Mängel sind immer offen zu legen. Daher sollten Verkäufer bei der Beauftragung eines Maklers diesem gegenüber genaue und vollständige Angaben machen und die von ihrem Makler getätigten Angaben überprüfen. Der Makler seinerseits sollte genau prüfen, ob die von seinen Kunden getätigten Angaben vollständig und richtig übernommen wurden. Entsprechende Angaben sind sodann bei der Gestaltung des Kaufvertrages zu berücksichtigen.

Fundstelle: BGH, Beschluss vom 22. Juli 2015, V ZR 245/14, BeckRS 2015, 16683 - www.bundesgerichtshof.de

Die Ankündigung einer Modernisierung muss Angaben zum aktuellen Zustand einer Mietwohnung enthalten!

Ein Vermieter hatte seinen Mieter auf Duldung einer Modernisierungsmaßnahme verklagt. Der Vermieter beabsichtigte die Installation eines Wärmedämmverbundsystems sowie den Austausch der vorhandenen Fenster und Balkontüren. Dem Ankündigungsschreiben waren lediglich Tabellen aus einem Energiegutachten beigefügt worden. Zu der Frage, ob Kosten eingespart würden oder nicht, äußerte sich der Vermieter nicht. Der Mieter war nicht der Meinung, dass die baulichen Veränderungen nachhaltig zu einer Einsparung von Energie geeignet seien.

 Das zuständige Gericht war der Ansicht, dass das Ankündigungsschreiben des Vermieters unzureichend war. Der Vermieter hätte genauer ausführen müssen, weshalb es zu einer nachhaltigen, also nicht nur geringfügigen Energieeinsparung kommen sollte. Das Gesetz sieht in § 555c Abs. 1 Nr. 1 BGB vor, dass Art und Umfang der jeweiligen Modernisierungsmaßnahme gemäß § 555b BGB vom Vermieter in wesentlichen Zügen anzugeben sind.

Dazu gehört bei einer behaupteten nachhaltigen Energieeinsparung auch, dass dem Mieter im Ankündigungsschreiben mitgeteilt wird, auf Grund welcher konkreten Veränderungen des derzeit bestehenden Zustands es zu welchen konkreten Energieeinsparungen kommen soll. Dem Mieter muss eine sachgerechte Prüfung der beabsichtigen Maßnahmen möglich sein. Mangels ausreichender Informationen war der Mieter nicht verpflichtet, die angekündigte Modernisierung zu dulden.

Fundstelle: AG Charlottenburg, Urteil v. 05.10.15, Az. 237 C 199/15

Bau- und Architektenrecht: „Legen Sie los!“ genügt für Beauftragung

Erklärt ein Bauherr gegenüber einem Architekten im Rahmen einer Besprechung über die beabsichtigte bauliche Nutzungsänderung eines Objekts „Legen Sie los!“, so darf der Architekt dies als Beauftragung verstehen. Das Oberlandesgericht München (OLG) ist der Ansicht, die Auslegung einer solchen Erklärung des Bauherrn ergebe, dass der mündlich geschlossene Architektenvertrag die Grundlagenplanung bis hin zur Beschaffung des Baurechts in Form der notwendigen Baugenehmigung umfasse.

Fundstelle: OLG München, Urteil vom 18.11.2013, 27 U 743/13, IBRRS 2015, 2638